공인중개사 33회 기출문제 해설 [2] 학개론 21~40번 답안

전편에 이어서 부동산학개론 33회 기출문제 21번부터 40번 내용이다. 해설은 부동산학개론 박수현 교수님 해설 강의를 참고했다.

 

 

21. 부동산투자에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 투자자는 부동산의 자산가치와 운영수익의 극대화를 위해 효과적인 자산관리 운영전략을 수립할 필요가 있다. ② 금리상승은 투자자의 요구수익율을 상승시키는 요인이다. ③ 동일 투자자산이라도 개별투자자가 위험을 기피할수록 요구수익률이 높아진다. ④ 민감도분석을 통해 미래의 투자환경 변화에 따는 투자가치의 영향을 검토할 수 있다. ⑤ 순현재가치는 투자자의 내부수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

답 5번 순현가는 요구수익률로 할인한다.

 

22. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 개별자산의 기대수익률 간 상관계수가 "0"인 두 개의 자산으로 포트폴리오를 구성할 때 포트폴리오의 위험감소 효과가 최대로 나타난다. ② 포트폴리오의 기대수익률은 개별자산의 기대수익률을 가중평균하여 구한다. ③ 동일한 자산들로 포트폴리오를 구성하여도 개별자산의 투자비중에 따라 포트폴리오의 기대수익률과 분산은 다를 수 있다. ④ 무차별곡선은 투자자에게 동일한 효용을 주는 수익과 위험의 조합을 나타낸 곡선이다. ⑤ 최적 포트폴리오의 선정은 투자자의 위험에 대한 태도에 따라 달라질 수 있다.

답 1번 기대수익률 간 상관계수가 -1부터 1 사이의 값을 갖는다. -1일 때 반대 방향으로 똑같은 크기가 움직이니까 가장 좋다. 비체계적 위험을 0까지 줄일 수 있다.

<4번> 무차별 곡선은 투자자가 위험을 싫어하면 싫어할 수록 댓가를 많이 요구해서, 곡선의 경사가 더 급해진다.

 

23. 자본환원율에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 자본환원율은 시장추출법, 조성법, 투자결합법 등을 통해 구할 수 있다. ② 자본환원율은 자본의 기회비용을 반영하며, 금리의 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. ③ 순영업소득(NOI)이 일정할 때 투자수요의 증가로 인한 자산가격 상승은 자본환원율을 높이는 요인이 된다. ④ 투자위험의 감소는 자본환원율을 낮추는 요인이 된다. ⑤ 부동산시장이 균형을 이루더라도 자산의 유형, 위치 등 특성에 따라 자본환원율이 서로 다른 부동산들이 존재할 수 있다.

답 3번

가격 = (수익) / (수익률), 수익가액 = 순수익 / (환원이율)

<2번> 금리가 오르면 그만큼 정기예금 이자를 포기해야 하니까 요구수익률이 높아진다. 자본 환원율를 높이는 요인이 된다.

<3번> 수익이 일정할 때, 자산가격이 상승하면 자본환원율은 낮아진다. 반비례 관계이다. 

<4번> 투자위험이 감소되면 그 부동산의 가액은 높게 평가되고, 환원율은 낮아진다.

 

24. 부돈산투자의 분석기법에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 수익률법과 승수법은 투자현금흐름의 시간가치를 반영하여 투자타당성을 분석하는 방법이다. ② 투자자산의 현금흐름에 따라 복수의 내부수익률이 존재 할 수 있다. ③ 세후지분투자수익률은 지분투자액에 대한 세후현금흐름의 비율이다. ④ 투자의 타당성은 총투자액 또는 지분투자액을 기준으로 분석할 수 있으며, 총소득승수는 총투자액을 기준으로 분석하는 지표다. ⑤ 총부채상환비율(DTI)이 높을수록 채무불이행 위험이 높아진다.

답 1번 수익률법과 승수법은 어림셈법이다. 시간가치를 반영하지 않는다.

 

25. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상 부동산의 순소득승수는? ○ 총투자액: 10,000만원 ○ 지분투자액: 6,000만원 ○ 가능총소득(PGI): 1,100만원/년 ○ 유효총소득(EGI): 1,000만원/년 ○ 영업비용(OE): 500만원/년 ○ 부채서비스액(DS): 260만원/년 ○ 영업소득세: 120만원/년

⑤ 20

답 5번

△승수 = (총 or 지분투자액) / △

조(총), 순 - 총투자액
전, 후 - 지분투자액

순소득승수 = 총투자액 / 순소득

총투자액 = 10,000

순소득 = 유효 총소득 1,000 - 경비 500 = 500

10,000 / 500 = 20

 

26. 부동산투자에서 ( ㄱ )타인자본을 40% 활용하는 경우와 ( ㄴ )타인자본을 활용하지 않는 경우, 각각의 1년간 자기자본수익률(%)은? ○ 부동산 매입가격: 20,000만원 ○ 1년 후 부동산 처분 ○ 순영업소득(NOI): 연 700만원(기간 말 발생) ○ 보유기간 동안 부동산가격 상승률: 연 3% ○ 대출조건: 이자율 연 5%, 대출기간 1년, 원리금은 만기일시상환

④ ㄱ: 7.5, ㄴ: 6.5

답 4번

암기 : (중전) 소자 이자를 내고 집으로 돌아오겠습니다. / 지분

소득 700만 원

자본이득 20,000만 원 x 0.03 = 600만 원

이자 타인자본 20,000만 원 x  0.4 = 8,000만 원 대출 x 0.05 = 400만 원

1) 타인자본 40% 활용하는 경우 (700 + 600 - 400) / (12,000) = 0.075 

2) 타인자본을 활용하지 않는 경우 (700 + 600) / (20,000) = 0.065 

 

27. 주택금융에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 정부는 주택소비금융의 확대와 금리인하, 대출규제의 완화로 주택가격의 급격한 상승에 대처한다. ② 주택소비금융은 주택구입능력을 제고시켜 자가주택 소유를 촉진시킬 수 있다. ③ 주택자금대출의 확대는 주택거래를 활성화 시킬 수 있다. ④ 주택금융은 주택과 같은 거주용 부동산을 매입 또는 임대하는데 필요한 자금조달을 위한 금융상품을 포함한다. ⑤ 주택도시기금은 국민주택의 건설이나 국민주택규모 이하의 주택 구입에 출자 또는 융자할 수 있다.

답 1번

 

28. 주택연금(주택담보노후연금) 관련 법령상 주택연금의 보증기관은?

① 한국부동산원 ② 신용보증기금 ③ 주택도시보증공사 ④ 한국토지주택공사 ⑤ 한국주택금융공사

답 5번

 

29. A씨는 원리금균등분할상환조건으로 1억원을 대출받았다. 은행의 대출조건이 다음과 같을 때, 대출 후 5년이 지난 시점에 남아있는 대출잔액은?(단, 만원 단위 미만은 절사하며, 주어진 조건에 한함) ○ 대출금리: 고정금리, 연 5% ○ 총 대출기간과 상환주기: 30년, 월말 분할상환 ○ 월별 원리금지급애기 54만원 ○ 기간이 30년인 저당상수: 0.0054 ○ 기간이 25년인 연금의 현가계수: 171.06

④ 9,237만원

답 4번

대출 잔액은 (대출 원금) x (잔금비율)

잔금 비율 = (잔여기간의 연금의 현가 계수) / (전체기간의 연금의 현가 계수)

저당상수의 역수는 연금의 현가 계수이다. 1/0.0054

171.06 / (1/0.0054) = 171.06 x 0.0054 = 0.923724

 

30. 대출조건이 동일할 경우 대출상환방식별 대출채권의 가중평균상환기간(duration)이 짧은 기간에서 긴 기간의 순서로 옳은 것은? ㄱ. 원금균등분할상환 ㄴ. 원리금균등분할상환 ㄷ. 만기일시상환

① ㄱ → ㄴ → ㄷ

답 1번

 

31. 자산유동화에 관한 법령에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 유동화자산이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권·부동산 기타의 재산권을 말한다. ② 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니한다. ③ 유동화자산의 양도는 매매 또는 교환에 의한다. ④ 유동화전문회사는 유한회사로 한다. ⑤ PF 자산담보부 기업어음(ABCP)의 반복적인 유동화는 금융감독원에 등록한 자산유동화계획의 기재내용대로 수행하여야 한다.

답 5번

<1번> 유동화자산에는 주택저당(담보)채권인 MBS도 있고 채권을 담보로 발행한 증권을 포함한다. ABS는 자산 담보부 증권으로 예를 들어, 학자금 담보 대출 증권을 발행하기도 한다.

 

32. 공공주택 특별법령상 공공임대주택에 해당하지 않는 것은?

① 영구임대주택 ② 국민임대주택 ③ 분양전환공공임대주택 ④ 공공지원민간임대주택 ⑤ 기존주택등매입임대주택

답 4번

 

33. 부동산마케팅 전략에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 시장점유 전략은 수요자 측면의 접근으로 목표시장을 선점하거나 점유율을 높이는 것을 말한다. ② 적응가격 전략이란 동일하거나 유사한 제품으로 다양한 수요자들의 구매을 유입하고, 구매량을 늘리도록 유도하기 위하여 가격을 다르게 하여 판매하는 것을 말한다. ③ 마케팅믹스란 기업의 부동산 상품이 표적시장에 도달하기 위해 이용하는 마케팅에 관련된 여러 요소들의 조합을 말한다. ④ 시장세분화 전략이란 수요자 집단을 인구·경제적 특성에 따라 세분하고, 세분된 시장에서 상품의 판매지향점을 분명히 하는 것을 말한다. ⑤ 고객점유 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접점을 마련하고 전달하려는 정보의 취지와 강약을 조절하는 것을 말한다.

답 1번

암기 : 공시 수고

시장점유 마케팅은 공급자 중심의 마케팅 전략이고 고객점유 마케팅은 수요자/소비자 중심의 마케팅 전략이다.

 

34. 다음 설명에 모두 해당하는 부동산관리방식은? ○ 관리의 전문성과 효율성을 제고할 수 있다. ○ 건물설비의 고도화에 대응할 수 있다. ○ 전문업자의 관리서비스를 받을 수 있다. ○ 대형건물의 관리에 더 유용하다. ○ 기밀유지에 어려움이 있다.

① 자치관리방식 ② 위탁관리방식 ③ 공공관리방식 ④ 조합관리방식 ⑤ 직영관리방식

답 2번

 

35. 감가수정에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 감가수정과 관련된 내용연수는 경제적 내용연수가 아닌 물리적 내용연수를 의미한다. ㄴ. 대상물건에 대한 재조달원가를 감액할 요인이 있는 경우에는 물리적 감가, 기능적 감가, 경제적 감가 등을 고려한다. ㄷ. 감가수정방법에는 내용연수법, 관찰감가법, 분해법 등이 있다. ㄹ. 내용연수법으로는 정액법, 정률법, 상환기금법이 있다. ㅁ. 정률법은 매년 일정한 감가율을 곱하여 감가액을 구하는 방법으로 매년 감가액이 일정하다.

답 4번(ㄴ, ㄷ, ㄹ)

재조달원가 - 감가수정 = 적산가액

감가수정은 경제적 가치(경제적 내용연수)를 구하는 것이 목적이다.

<ㅁ> 정률법은 매년 감가액이 줄어들기 때문에 체감상각법이라고도 한다.

 

36. 감정평가에 관한 규칙상 시장가치기준에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 대상물건에 대한 감정평가액은 원칙적으로 시장가치를 기준으로 결정한다. ② 감정평가법인등은 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. ③ 감정평가법인등은 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. ④ 감정평가법이등은 감정평가 의뢰인이 요청하여 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징을 검토하지 않는다. ⑤ 감정평가법인등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다.

답 4번

 

37. 다음 자료를 활용하여 산정한 대상부동산의 수익가액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함) ○ 가능총소득(PGI): 44,000,000원 ○ 공실손실상당액 및 대손충당금: 가능총소득의 10% ○ 운영경비(OE): 가능총소득의 2.5% ○ 대상부동산의 가치구성비율: 토지(60%), 건물(40%) ○ 토지환원율: 5%, 건물환원율: 10% ○ 환원방법: 직접환원법 ○ 환원율 산정방법: 물리적 투자결합법

③ 550,000,000원

답 3번

수익가액 = 순수익 / 환원이율

1) 순수익 구하기

가 - 공 + 기 44 x 0.9 = 39.6, 유 - 비 39.6 - (44 x 0.025) = 38.5가 순소득이다. 

가능총소득에서 빼야 하는 공실과 경비를 더한 12.5%를 빼면 되니 가능총소득 x 87.5%로 한번에 계산할 수도 있다. 44 x 0.875 = 38.5

2) 환원율

물리적 투자결합법 끼리 끼리 곱해서 더한다 가중평균으로 구한다.

토지 0.6 x 토지 수익률(환원률) 5% =  3%

건물 0.4 x 건물 수익률(환원률) 10% = 4%

3 + 4 = 7%

3) 38.5 / 0.07 = 550

 

38. 부동산 가격공시에 관한 법령에 규정된 내용으로 옳은 것은?

① 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사·평가할 때에는 반드시 둘 이상의 감정평가법인등에게 의뢰하여야 한다. ② 표준지공시지가의 공시에는 표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변토지의 이용상황, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다. ③ 국토교통부장관은 표준주택에 대하여 매면 공시기준일 현재 적정가격을 조사·산정하고, 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다. ④ 국토교통부장관은 표준주택가격을 조사·산정하고자 할 때에는 감정평가법인등 또는 한국부동산원에 의뢰한다. ⑤ 표준공동주택가격은 개별공동주택가역을 산정하는 경우에 그 기준이 된다.

답 2번

<3번> 국장은 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거친다. 개별만 시, 군, 구청장

<4번> 표준주택가격을 조사 산정할 때, 주택 관련해서는 한국부동산원에 의뢰한다. 감정평가법인은 해당하지 않는다.

<5번> 공동주택은 표준, 개별이 없다.

 

39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 토지의 비준가액은? ○ 대상토지: A시 B구 C동 350번지, 150㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황), 제2종일반주거지역(용도지역) ○ 기준시점: 2022.10.29 ○ 거래사례   - 소재지: A시 B구 C동 340번지   - 200㎡(면적), 대(지목), 주상용(이용상황)   - 제2종일반주거지역(용도지역)   - 거래가격: 800,000,000원   - 거래시점: 2022.06.01 ○ 사정보정치: 0.9 ○ 지가변동률(A시 B구, 2022.06.01. ~ 2022.10.29.): 주거지역 5% 상승, 상업지역 4% 상승 ○ 지역요인: 거래사례와 동일 ○ 개별요인: 거래사례에 비해 5% 열세 ○ 상승식으로 계산

② 538,650,000원

답 2번

사례 사시지개면

거래사례 800 x 사정보정치 0.9 x 시세(주거지역 지가변동률) 105/100 x 지역요인 변동없음 x 개별요인 95/100 x 면적 150/200 = 538.65

 

40. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

① 기준시점이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. ② 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다. ③ 거래사례비교법은 감정평가방식 중 비교방식에 해당되나, 공시지가기준법은 비교방식에 해당되지 않는다. ④ 감정평가법인등은 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 "주된 방법"이라 함)을 적용하여 감정평가하되, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. ⑤ 감정평가법인등은 감정평가서를 감정평가 의뢰인과 이해관계자가 이해할 수 있도록 명확하고 일관성 있게 작성해야 한다.

답 3번

비교방식에는 3가지가 있다. 거래사례비교법, 임대사례비교법, 공시지가기준법(토지)