공인중개사 33회 기출문제 해설 [1] 학개론 1~20번 답안

이번 공인중개사 33회 시험 학개론 과목은 난이도 상 12문항, 중 16문항, 하 12문항으로 출제되었다. 계산문제는 9문항, 공법 관련 문제는 2문항, 세법 관련 문제는 1문항으로 출제되었다. 

 

 

1. 토지의 정착물에 해당하지 않는 것은?

① 구거 ② 다년생 식물 ③ 가식중인 수목 ④ 교량 ⑤ 담장

답 3번 가식중인 수목은 동산이다.

 

2. 부동산의 특성에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 토지는 물리적 위치가 고정되어 있어 부동산시장이 국지화 된다. ② 토지는 생산요소와 자본의 성격을 가지고 있지만, 소비재의 성격은 가지고 있지 않다. ③ 토지는 개별성으로 인해 용도적 관점에서도 공급을 늘릴 수 없다. ④ 토지의 부증성으로 인해 토지공급은 특정 용도의 토지에 대해서도 장·단기적으로 완전비탄력적이다. ⑤ 토지는 영속성으로 인해 물리적·경제적인 측면에서 감가상각을 하게 한다.

답 1번 부동성 때문에 지역화(국지화) 된다.

 

3. 토지는 사용하는 상황이나 관계에 따라 다양하게 불리는 바, 토지 관련 용어의 설명으로 틀린 것은?

① 도시개발사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 후 도시개발사업 전 토지의 위치·지목·면적 등을 고려하여 토지소유자에게 재분배하는 토지를 환지(換地)라 한다. ② 토지와 도로 등 경계사이의 경사진 부분의 토지를 법지(法地)라 한다. ③ 고압송전선로 아래의 토지를 선하지(線下地)라 한다. ④ 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변 토지를 포락지(浦落地)라 한다. ⑤ 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위해 환지로 정하지 아니한 토지를 체비지(替費地)라 한다.

답 4번 바닷가 해변은 빈지라 한다.

 

4. 신규주택시장에서 공급을 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?

ㄱ. 주택가격의 하락 기대 ㄴ. 주택건설업체 수의 감소 ㄷ. 주택건설용 토지의 가격 하락 ㄹ. 주택건설에 대한 정부 보조금 축소 ㅁ. 주택건설기술 개발에 따른 원가절감

답 2번(ㄴ, ㄹ)

<주택가격의 하락 기대><해설> 공급자 입장에서 집값이 떨어지기 전에 팔아야 해서 공급이 증가한다. 이 부분은 이의신청의 여지가 있는 문제였다.

 

5. 오피스텔 시장에서 수요의 가격탄력성은 0.5이고, 오피스텔의 대체재인 아파트 가격에 대한 오피스텔 수요의 교차 탄력성은 0.3이다. 오피스텔 가격, 오피스텔 수요자의 소득, 아파트 가격이 각각 5%씩 상승함에 따른 오피스텔 전체 수요량의 변화율이 1%라고 하면, 오피스텔 수요의 소득탄력성은?

② 0.4

답 2번

1) 가격탄력성 0.5 x 가격 5% = [-] 2.5%, 교차탄력성 0.3 x 가격 5% = 1.5%을 구한다. 전체 수요량의 변화율이 1%라고 하니, 소득으로 변한 수요량을 계산하면 2%가 된다.

2) 소득탄력성 □ x 소득 5% = □ → 2%

계산하면 2 ÷ 5 = 0.4

 

6. A지역 단독주택 시장의 균형가격과 균형거래량의 변화에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 수요가 불변이고 공급이 감소하는 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다. ② 공급이 불변이고 수요가 증가하는 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다. ③ 수요과 공급이 동시에 증가하고 공급의 증가폭이 수요의 증가폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다. ④ 수요과 공급이 동시에 감소하고 수요의 감소폭이 공급의 감소폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 하락하고 균형거래량은 감소한다. ⑤ 수요는 증가하고 공급이 감소하는데 수요의 증가폭이 공급의 감소폭보다 더 큰 경우, 균형가격은 상승하고 균형거래량은 감소한다.

답 4번

<1번 해설> 수요는 그대로인데 공급이 하락하면, 초과 수요가 된다.

1) 초과 수요 → 가격 상승, 2) 공급 감소하면 거래량도 감소한다. 왼손이 수요(왼수) 오른손이 공급이라고 생각하면 풀기 쉽다. 거래량은 증가면 증가, 감소면 감소라고 생각하면 풀기 쉽다.

<2번 해설> 1) 초과 수요 → 가격 상승, 2) 수요가 증가하면 거래량도 증가한다. 

<3번 해설> 공급의 증가폭이 더 크면, 초과 공급이다.

1) 초과 공급 → 가격 하락, 2) 공급이 증가했으면 거래량도 증가한다.

<답 4번> 수요의 감소폭이 더 크면, 초과공급 상태가 된다. 1) 초과 공급 → 가격 하락 2) 공급이 감소했으면 거래량도 감소한다.

<5번 해설> 1) 초과 수요 → 가격 상승, 2) 수요의 증가폭이 더 크다, 수요는 증가하니까 거래량도 증가한다. 

 

7. 부동산경기변동에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 상향시장 국면에서는 부동산가격이 지속적으로 하락하고 거래량은 감소한다. ② 후퇴시장 국면에서는 경기상승이 지속적으로 진행되어 경기의 정점에 도달한다. ③ 하향시장 국면에서는 건축허가신청이 지속적으로 증가한다. ④ 회복시장 국면에서는 매수자가 주도하는 시장에서 매도자가 주도하는 시장으로 바뀌는 경향이 있다. ⑤ 안정시장 국면에서는 과거의 거래가격을 새로운 거래가격의 기준으로 활용하기 어렵다.

답 4번 하향시장은 매수자가 주도하지만 회복시장으로 바뀌면 매도자가 주도한다.

 

8. A지역 아파트시장에서 공급은 변화하지 않고 수요는 다름 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가격( ㄱ )과 균형거래량( ㄴ )의 변화는?(단, P는 가격, Qd1, Qd2는 수요량,Qs는 공급량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내고, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함) ○ 수요함수 Qd1 = 120 - 2P (변화 전) → Qd2 = 120 - 3/2P (변화 후) ○ 공급함수 Qs = 2P - 20

② ㄱ: 5 상승, ㄴ: 10 증가

답 2번

1) 시장수요함수 구하기 → Qd1 = Qs 

120 - 2P = 2P - 20 

4P = 140

P = 35

균형가격은 35가 나온다. 이 값을 변화 전 식이나 공급함수에 대입하면

Qs = 2 x 35 - 20 = 50

균형거래량은 50이다.

2) 변화 후도 동일하게 계산한다. → Qd2 = Qs 

120 - 3/2P = 2P - 20 

3.5P = 140

P = 40

균형가격은 40이 나온다. 이 값을 변화 후 식이나 공급함수에 대입하면

Qs = 2 x 40 - 20 = 60

균형거래량은 60이다.

3) 균형가격은 35 → 40으로 5 상승하고, 균형 거래량은 50 → 60으로 10 증가한다.

 

9. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산시장에서는 정보의 비대칭성으로 인해 부동산가격의 왜곡현상이 나타나기도 한다. ② 부동산시장은 장기보다 단기에서 공급의 가격탄력성이 크므로 단기 수급조절이 용이하다. ③ 부동산시장은 규모, 유형, 품질 등에 따라 세분화 되고, 지역별로 구분되는 특성이 있다. ④ 부동산시장에서는 일반적으로 매수인의 제안가격과 매도인의 요구가격 사이에서 가격이 형성된다. ⑤ 부동산시장은 불완전하더라도 할당효율적일 수 있다.

답 2번 부동산 시장은 장기가 탄력적이고 단기는 비탄력적이다.

 

10. 허프(D. Huff)모형에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 어떤 매장이 고객에게 주는 효용이 클수록 그 매장이 고객들에게 선택될 확률이 더 높아진다는 공리에 바탕을 두고있다. ㄴ. 해당매장을 방문하는 고객의 행동력은 방문하고자 하는 매장의 크기에 비례하고, 매장까지의 거리에 반비례한다. ㄷ. 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 매장 물건의 특성에 따라 달라지는 값이며, 교통조건이 나빠지면 더 커진다. ㄹ. 일반적으로 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있다. ㅁ. 고정된 상권을 놓고 경쟁함으로써 제로섬(zero-sum)게임이 된다는 한계가 있다.

답 5번(ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ)

 

11. 다음 설명에 모두 해당하는 입지이론은? ○ 인간정주체계의 분포원리와 상업입지의 계층체계를 설명하고 있다.  ○ 재화의 도달거리와 최고요구치와의 관계를 설명하는 것으로 최소요구치가 재화의 도달범위 내에 있을 때 판매자의 존속을 위한 최소한의 상권범위가 된다.  ○ 고객의 다목적 구매행동, 고객의 지역 간 문화적차이를 반영하지 않았다는 비판이 있다.

① 애플바움(W.Applebaum)의 소비자분포기법 ② 레일리(W. Reilly)의 소매중력모형 ③ 버제스(E. Burgess)의 동심원이론 ④ 컨버스(P. Converse)의 분기점 모형 ⑤ 크리스탈러(W. Christaller)의 중심지이론

답 5번 재화의 도달거리 범위 내에서 매출이 발생하고, 재화의 도달거리는 그 점포가 유지되기 위한 최소 매출액 규모(최소 요구치) 보다 커야 중심지가 성립한다는 이론이다.

 

12. 대형마트가 개발된다는 다음과 같은 정보가 있을 때 합리적인 투자자가 최대한 지불할 수 있는 이 정보의 현재가치는? ○ 대형마트 개발예정지 인근에 일단의 A토지가 있다.  ○ 2년 후 대형마트가 개발될 가능성은 45%로 알려져 있다.  ○ 2년 후 대형마트가 개발되면 A토지의 가격은 12억 1,000만원, 개발되지 않으면 4억 8,400만원으로 예상된다.  ○ 투자자의 요구수익률(할인율)은 연 10%이다.

③ 3억 3,000만원

답 3번

[ 차 (1210 - 484) x 안 0.55 ] ÷ 땡 (1+0.1) ÷ (1+0.1) = 330

차이, 안될 확률, 땡긴다(할인)으로 계산한다.

330,000,000

 

13. 다음 설명에 모두 해당하는 것은? ○ 서로 다른 지대곡선을 가진 농산물들이 입지경쟁을 벌이면서 각 지점에 따라 가장 높은 지대를 지불하는 농업적 토지이용에 토지가 할당된다. ○ 농산물 생산활동의 입지경쟁 과정에서 토지 이용이 할당되어 지대가 결정되는데, 이를 입찰지대라 한다. ○ 중심지에 가까울수록 집약 농업이 입지하고, 교외로 갈수록 조방 농업이 입지한다.

① 튀넨(J.H.von Thunen)의 위치지대설 ② 마샬(A. Marshall)의 준지대설 ③ 리카도(D. Ricardo)의 차액지대설 ④ 마르크스(K. Marx)의 절대지대설 ⑤ 파레토(V. Pareto)의 경제지대론

답 1번

입지론 시초는 튀넨의 고립국 이론이다.

튀넨의 고립국 이론
튀넨(V. Thünen)이 자연 조건이 동일한 고립국을 가상하여 농업 지역의 공간적 분화를 설명한 이론을 말한다. 튀넨은 농업적 토지 이용 분화의 주요 인자로 입지 지대를 설정하였는데, 입지 지대는 농산물의 지대로서 시장 가격에서 생산비와 운송비를 뺀 수익이 된다. 따라서 입지 지대는 거리에 따른 운송비의 차이로 결정되기 때문에 중심 시장에서 멀어질수록 감소하게 되어 조방적인 농업 방식이 행해지며, 가까울수록 증가하여 집약적인 농업 방식이 행해진다. 튀넨은 입지 지대에 따른 농업 지역 분화를 설명하기 위하여 현실을 단순화시킨 고립국을 가정하였다. 고립국 내의 자연조건은 동일하며, 하나의 중심 도시가 존재하고, 운송 수단은 우마차만 이용하며, 운송비는 거리에 비례한다고 하였다. 또한, 농민은 합리적 판단을 하는 경제인으로 보았다.

 

14. 레일리(W. Reilly)의 소매중력모형에 따라 C신도시의 소비자가 A도시와 B도시에서 소비하는 월 추정소비액은 각각 얼마인가? ○ A도시 인구: 50,000명, B도시 인구: 32,000명 ○ C신도시: A도시와 B도시 사이에 위치 ○ A도시와 C신도시 간의 거리: 5km ○ B도시와 C신도시 간의 거리: 2km ○ C신도시 소비자의 잠재 월 추정소비액: 10억원

③ A도시: 2억원, B도시: 8억원

답 3번

A도시 = 50 / 5² = 2

B도시 = 32 / 2² = 8

(A도시 유인력) / (전체 유인력)

2 / 10 = 0.2 

10억원 x 0.2 = 2억 원

 

15. 다음 입지 및 도시공간구조 이론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 베버(A. Weber)의 최소비용이론은 산업입지의 영향요소를 운송비, 노동비, 집적이익으로 구분하고, 이 요소들을 고려하여 비용이 최소화 되는 지점이 공장의 최적입지가 된다는 것이다. ㄴ. 뢰시(A. Losch)의 최대수요이론은 장소에 따라 수요가 차별적이라는 전제하에 수요측면에서 경제활동의 공간조직과 상권조직을 파악한 것이다. ㄷ. 넬슨(R. Nelson)의 소매입지이론은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는가에 대한 원칙을 제시한 것이다. ㄹ. 헤리스(C. Harris)와 울만(E. Ullman)의 다핵심이론은 단일의 중심업무지구를 핵으로 하여 발달하는 것이 아니라, 몇 개의 분리된 핵이 점진적으로 통합됨에 따라 전체적인 도시구조가 형성된다는 것이다.

답 5번

 

16. 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 용도지역으로서 도시지역에 속하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 농림지역 ㄴ. 관리지역 ㄷ. 취락지역 ㄹ. 녹지지역 ㅁ. 산업지역 ㅂ. 유보지역

답 1번(ㄹ)

도관농자, 도시지역은 주상공녹

 

17. 부동산투자회사법령상 (       )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? ○ (  ㄱ  ) 부동산투자회사: 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 자산의 투자·운용을 직접 수행하는 회사 ○ (  ㄴ  ) 부동산투자회사: 자산의 투자·운용을 자산관리회사에 위탁하는 회사

① ㄱ: 자치관리, ㄴ: 위탁관리 ② ㄱ: 자치관리, ㄴ: 간접관리 ③ ㄱ: 자기관리, ㄴ: 위탁관리 ④ ㄱ: 자기관리, ㄴ: 간접관리 ⑤ ㄱ: 직접관리, ㄴ: 간접관리

답 3번

 

18. 부동산정책과 관련된 설명으로 옳은 것은?

① 분양가상한제와 택지소유상한제는 현재 시행되고 있다. ② 토지비축제도(토지은행)와 부동산가격공시제도는 정부가 간접적으로 부동산시장에 개입하는 수단이다. ③ 법령상 개발부담금제가 재건축부담금제보다 먼저 도입되었다. ④ 주택시장의 지표로서 PIR(Price to Income Ratio)은 개인의 주택지불능력을 나타내며, 그 값이 클수록 주택구매가 더 쉽다는 의미다. ⑤ 부동산실명제의 근거 법률은 「부동산등기법」이다

답 3번

<2번 해설> 토지비축제도(토지은행)는 직접 개입, 토지부동산가격공시제도는 간접 개입에 해당한다.

<5번 해설> 부동산실명제법이 있다.

 

19. 부동산조세에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 양도소득세와 부가가치세는 국세에 속한다. ㄴ. 취득세와 등록면허세는 지방세에 속한다. ㄷ. 상속세와 재산세는 부동산의 취득단계에 부과한다. ㄹ. 증여세와 종합부동산세는 부동산의 보유단계에 부과한다.

답 2번(ㄱ, ㄴ)

 

20. 건축물 A의 현황이 다음과 같을 경우, 건축법령상 용도별 건축물의 종류는? ○ 층수가 4층인 1개 동의 건축물로서 지하층과 필로티 구조는 없음 ○ 전체 층을 주택으로 쓰며, 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 600㎡임 ○ 세대수 합계는 8세대로서 모든 세대에 취사시설이 설치됨

① 기숙사 ② 다중주택 ③ 연립주택 ④ 다가구주택 ⑤ 다세대주택

답 5번 아(5층) 연세(4층) 가중(3층)에서 연립주택과 다세대로 추릴 수 있고, 연립은 바닥면적의 합계 600㎡ 초과이므로 답은 다세대주택이다.